テーマ

第一部：不動産投資金融計算について
第二部：キャッシュフローゲーム

日程

2014年9月23日(火)

時間

10時00分～15時30分
(所要時間：5時間30分)

活動場所

ふじみ野市立産業文化センター第3会議室

講師

第一部：柴田　晃司氏（メンバー）
第二部：伊福　嘉治氏（外部）

課目

・不動産運用設計

単位数

1.5単位

参加人数

合計35名

コメント

講師感想
数十名の出席者からいただいたアドバイス・メモは私の宝物になりました。内容に関す
るご意見・ご感想も去ることながら、無意識にとっていた仕草についてもご指摘をいた
だき、スタディ・グループならではのレスポンスを大変ありがたく思います。
実際に数字を使った例題や、実物件での実践編のリクエストも複数いただきました。機
会がありましたら続編として検討したいと思います。ありがとうございました。

会員感想
第１部：
○不動産投資金融計算の基本（時間的価値）をお聞きして、不動産というより金融資産の時間的価値の考え方の意識を強くする事ができました。
基本的なことですが、計算式等は普段使用していないと使いこなすのに骨が折れる事も、再認識。とても、刺激を受けるセミナーで講師の方、関係者の皆様に感謝、感謝です。

○不動産シリーズ、3回目でようやく出席できました。
柴田さんは自然科学専攻？ということで数式や計算を得意とするところだろうと思います。
私にとっては、数式は見ただけで頭が痛くなってくるような感じですが、
分かりやすく説明をしていただきました。すっと読み流してしまうところに、しっかり
「まてよ」と具体的に数字をあてはめていくとどうなるんだと確認をしていただき、「なるほど」と感心致しました。とはいえ、一般の方向けにシグマや乗根などを入れた数式を展開するといっぺんに引いてしまわれかねないので、そこはやはり注意が必要だと思います。
二部のマネーゲームは、つい熱くなってしまいました。実生活ではこんな売買はできません。
不労所得で生活設計を組み立てるのは、かなり大変だということをあらためて感じました。
不労所得を生む資産形成をどのように組み立て、設計するかが各自のまさにライフプランの一つと言えると思います。
不動産という高額物件を入手する余裕資金がないので、ＮＩＳＡを使って少し投資を始めたところです。それも、値上がりを待って売却益を狙うというより、配当と優待狙いですが。
楽しいゲームでした。

○不動産投資金融計算について
・投資したお金がいくらで戻るか基本手な計算方法を習得できました。
日頃は与えられた計算式を当然のように使っていますが、改めて計算式の根拠を追求することの大切さがわかりました。
将来価値と現在価値の違い、元利均等返済計算式の成り立ち等を理解することでより不動産投資に対する基本的なスタンスが理解できた感じです。
不動産は深くとっつきにくいところ本日はわかり易く説明いただきたいへん参考となりました。

○午前に柴田講師による「不動産投資金融計算」の講義及びまず午前の部について、私はAFP及びCFPの勉強をするまで不動産に限らず「物」の時間的価値、特に利息・割引率や
インフレ率を考慮した将来の価値については考えた事がありませんでした。
勉強してみてですが、私自身は理系出身なので考え方及び数式を理解することは難しい事ではありませんでしたが、この考え方を一般の生活者の方にわかりやく説明するには工夫が必要だと考えています。
今回のセミナーで説明のあったNPVで使用する現価係数の他、終価係数、年金現価係数、年金終価係数、資本回収係数及び減債基金積立係数の６つの係数は自分で使えるだけでなく、わかりやすく生活者の方に説明できるようにしたいと思いました。
その意味では、今回の柴田講師の言う通りに仕組みを理解する事は非常に大切であるとも思いました。
一部のもう一つのテーマである元利均等返済についてですが、私自身も自宅マンションを購入する際に、元金均等返済との違いをほとんど理解することなく、元利均等返済を選択した経験がありました。これもFPとして、不動産の購入を健闘されている生活者の方には
両者の違いを比較しながら、わかりやく説明して最適な方法を選択できるようにすべきと思いました。
次に二部の「キャッシュフローゲーム」ですが、日本では従来から働いて得た給与から余った資金を貯蓄していくのが正しい事とされて来ましたが、低金利が続く現状では貯蓄から今回のゲームのテーマである「不労所得」は生まれて来ません。
今回のゲームは短い時間でしたが、一つの成功パターンとして、給与から生活費を除いた余剰資金から株式を売買してキャピタルゲインを得て、不動産を購入してインカムゲインを得るという「不労所得」を得るための「お金」の使い方・運用の仕方が学べました。
実生活や実社会は、もっと複雑ですが一つの方向性として、このような「不労所得」で生活する「金持ち父さん」を目指す考え方をFPも持ち、生活者の方にリスクを適正に示しながら資産の運用の仕方を説明して行きたいと思いました。

○不動産投資金融計算の講義がありました。平成27年からの相続税改正前にタイムリーな
話題だったと思います。特に都心部に土地を持ち、今後相続が発生する場合は土地の評価が税額に大きく影響してきます。所有地をいかに有効に活用するかで次世代に引き継ぐ資産も変わってきます。講義の中では土地活用の成果を評価する計算式が示され、損益の考え方が良く分かりました。できれば具体的な事例で金額を示してもらえればさらに分かりやすかったと思います。今後「相続」に係って不動産の有効活用が求められる時代になると思いますので深く勉強してみようと思いました。　
○全体的には非常に良かったと思います。 柴田さんにつきましては、内容がコンパクトでかつ時間内に終了しました。第2部については、ゲーム感覚で楽しめ、楽しみながらの勉強でした。 今回の勉強会は非常に良かったと思います。
今後の勉強会につきましては座学が中心となりますが、今回のようにゲーム感覚の勉強会を時折開催すれば、会員の出席率が向上するかと思います。ぜひご一考ください。

○第１部 柴田　晃司氏「不動産投資金融計算について」単なる知識の伝達でなく、とても面白い内容でした。住宅ローンの返済に関しては、難しい式をなんとなく覚えたり、ローンの返済表の見方を覚えたりというように、すでに用意されたものを知識として覚える行為ばかりでしたが、式の意味を考えてみるということは自分で行うことはほとんどなく、セミナー等でも扱わないので、興味を持って聴くことができました。
また、計算式の意味を説明する途中で正味現在価値に触れましたが、不動産投資では当たり前のように出てくる言葉を、収入と割引率に置き換えて説明していただいたことで、実感に近い感じで捉えることができました。

以上